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泰禾北京院子: “無證銷售”陰影下的交房僵局

每日經濟新聞 2021-01-11 22:09:24

北京院子二期,幾乎就是泰禾的2020發展史。

每經記者 陳夢妤  王佳飛    每經編輯 甄素靜    

上周五晚,北京市住建委發布了一則重磅處罰通報,傳聞許久的泰禾北京院子二期上榜,坐實了此前的市場猜測。

通報顯示,北京泰禾錦繡置業有限公司(下稱泰禾錦繡)在未取得商品房預售許可的情況下,自2018年9月至2020年4月期間,無證銷售泰禾麗景家園項目(即泰禾北京院子二期)31~38號樓74套住房,收取預付款達12.86億元。

依據《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規定,市住建委于2020年12月31日決定責令北京泰禾錦繡置業有限公司停止違法行為,并按高限處以1286萬元罰款。

這一天,對北京院子二期的業主們來說,悲喜交加。

官方終于對泰禾的無證售房予以定性,但業主們更擔憂項目至此被以罰代管,監管賬戶資金被挪用,大家會陷入更被動的境地。

北京院子二期,幾乎就是泰禾的2020發展史。

別墅區的限價地

這場至今未果的地產圈大戲啟于2017年7月的一場土拍。

當時風頭正勁的泰禾(拿地單位為子公司張家口鴻運房地產)以59.6億元、36%自持面積,擊敗包括中海、金融街、金地、金茂等在內的一眾開發商,競得朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊A8社區綜合服務設施用地、2902-15地塊A334托幼用地(即北京院子二期地塊),溢價率49%。

重要的是,這是一宗位于別墅聚集區的限價地塊,商品住房銷售均價不超過68245元/平方米,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。用后來黃其森的話說,北京院子二期的周邊地價已經達到7萬元/平方米的水平。但因為北京院子限價,只能賣6.8萬~6.9萬元/平方米的價格,他說,“買到就是賺到”。

很多人都不知道的是,拿地后不到兩個月,泰禾就將北京院子二期地塊抵押給了華融,這如同一顆深藏的定時炸彈。

一年后,2018年10月,北京院子二期開盤,面對1000多萬元總價、200平方米左右帶小院的疊拼,已經有了一定經濟基礎的寧汛沒有太多猶豫,很快交了定金。根據泰禾的規劃,北京院子二期將于2021年4月30日竣工,同年6月30日正式交付。

至此一切安好,但風平浪靜之下的暗流一刻未止。

年報危機預告

2020年4月,泰禾公告稱將年報發布日期延至6月15日,一時引發猜測無數,“年報難產”“資金鏈斷裂”等等流言悄然傳開。

企業層面的困境很快傳導至具體項目,并由此升級成業主的焦慮。

泰禾北京院子二期項目現場 圖片來源:受訪者供圖

幾乎是同一時間,有租住在孫河附近的業主在群里發消息說,北京院子二期的塔吊好像不動了。這讓寧汛非常抓狂,再結合自己交完首付款已經一年多,一直沒有順利網簽的現狀,他突然有了一種不太好的預感。

寧汛告訴鎂編,北京院子二期網簽到2019年4月時只網簽了100來戶就暫停了,泰禾一直沒有給過正式蓋章的延期交付通知,只是之前開會預計過規劃的項目進度,但都沒有如期完成。

2020年4月中旬,經不住越來越多業主在群里傳達的壞消息,寧汛和幾位業主又一起來到了北京院子二期現場,這下他們傻眼了,因為工地真的停工了。

業主們不得不用起自己的各方社會資源,然后發現了一個又一個驚人的事實。

三封公開信

過去這一年里,三封公開信將北京院子二期業主和泰禾之間的矛盾一次次推向高潮。

2020年5月7日,一封落款為“泰禾北京院子二期維權業主”的聯名信突然刷屏,信中說,泰禾的財務狀況令人憂慮,北京院子二期停工已近半年,工期嚴重滯后。

業主們的訴求是,第一,希望泰?在2020年5月15日前完全復?,由于?部分業主沒有?簽,請泰?在6月15日前完成?簽?作;第二,希望北京市政府建?院??期建設專?資?監管賬戶,接管1200個車位、超4億元的售賣權,接下來的按揭款應不低于8億元,請拿出?半作為建設保障?。

第一封公開信后,業主們收獲了一定進展——北京院子二期部分復工,網簽終于重新開放。

隨后的6月5日,業主們發布第二封公開信,目標直指黃其森。業主們表示,項目只是實現了部分復工,一半工程還沒出地面,施工進度嚴重滯后,施工方由于被拖欠工程款,不久將停工走人。業主們的訴求是,要網簽,并且如期入住。

第二封公開信后,北京市住建委協調泰禾錦繡、債權方華融融德、施工方中鐵建工等召開五方會議,形成了《關于泰禾麗景家園項目恢復網簽工作會會議紀要》,其中寫明“恢復北京院子二期網簽資格”,“購房人將剩余購房款或貸款全部存入監管賬戶”,“監管賬戶內的資金專項用于疊拼產品的施工建設,不得用于其他工程建設”。

業主們不久后盼來了第一筆工程款,監管賬戶放款2560萬元。2020年7月初,寧汛和業主們終于走上了期盼已久的網簽流程,大約180戶業主開始辦理按揭貸款手續。

但此后的11月12日,業主們第三次發布公開信,直陳項目停工的直接原因,是泰禾與總包方中鐵建工之間的債務糾紛。業主們表示,泰禾聲稱項目已經完成產值2.8億元,已經支付總承包方2億余元,實際欠款約7000萬元。但中鐵建工聲稱項目已經完成產值4億多元,泰禾拖欠工程款2.25億元。

泰禾北京院子二期售樓處? 每經記者 陳夢妤 攝

“停工絕不是因為疊拼業主不交尾款。”寧汛說。

鎂編獲取到的一份調查報告顯示,其一,泰禾的正式監管賬戶名是“北京泰禾錦繡置業有限公司泰禾麗景家園”,尾號081,但他們還建立了一個名為“北京泰禾錦繡置業有限公司”的賬戶,賬號僅與正式監管賬號的末三位有差異,尾號099,開戶行均為大連銀行北京分行營業部,業主們的大筆款項,可能有部分流入了非監管賬戶。其二,北京院子二期的合院部分竟然沒有預售證。

“不管怎么說,住建委讓疊拼部分網簽、確權,對我們來說已經是很大的成功了。”幾千萬買的房子前途未卜至此,寧汛和業主們已經磨煉了極強大的內心。尤其是10月末央視曝光北京院子二期現狀后,加上疊拼部分完成了網簽,大家都非常樂觀。

當一切回到起點

但是,2020年11月27日來自泰禾的按揭放款倡議書,讓大家徹徹底底失去了信心。

從鎂編獲取的這份倡議書看,泰禾方面承認了幾點事實:一是項目建設已基本“停滯”,5~21號樓部分樓棟未出地面,總包單位配合工程建設的意愿極低,不排除引入新總包單位的可能;二是監管賬戶目前余額是22576.05萬元,可提取用于施工的款項僅440.37萬元。

對此前業主對于其額外劃轉資金的說法,泰禾予以否認,表示是于2020年9月27日和10月23日分別提取了監管資金890萬元和1100萬元,全部用于支付工程款,且后續監管資金的提取,仍將通過多部門審批后執行。

受訪者供圖

業主們認為,泰禾在倡議書里說“減少您損失的方法就掌握在您自己手里”是萬萬不可接受的。“請問現在哪個業主敢放款?”寧汛憤憤不平。

其后的11月30日,業主們又重新開始走上房管局、住建委等等一連串監管部門的投訴路。“工人在拆架子,沒封頂的也拆了。”不同于剛落實完網簽后的興奮,再與鎂編溝通時,寧汛又回到了從前的那般失落。

去年12月初,鎂編前往朝陽區中央別墅區孫河北京院子二期所在地,這里云集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一眾改善型項目,除泰禾外,龍湖、遠洋、旭輝、中糧等開發商均在此有所布局。

鎂編在現場看到,北京院子二期項目已處于全封閉狀態,嶄新的圍擋把項目圍起,施工方“中鐵建工”的標志已經脫落,留下的只有“中”“建”二字,以及不遠處有些褪色的“泰禾”LOGO。

項目北側的樓體還停留在框架結構層面,歸置整齊的建材隨處可見,幾個只挖了地基的地方雜草叢生,附著的鐵架早已銹跡斑駁。北京院子二期售樓處已經關閉,門口張貼著合同到期的告知函,現場工作人員則表示內部正在裝修。

北京院子二期現場 每經記者 陳夢妤 攝

轉折的變數

其實對于業主們的訴求,泰禾并不是沒有過回應,但公司資本層面的承諾,并不足以安撫業主們的焦慮。

2020年5月13日深夜,泰禾公告五連發,官宣引入戰投,黃其森也表現了足夠的誠意——讓出第一大股東地位。

但是對內,業主們并沒有等來實質性進展。一周后,有業主代表發布《十問泰禾》,質疑內容主要包括預售證過期、無證銷售、首付款未打入監管賬戶、違規放貸、施工計劃等等,請求泰禾做出正面回復。

泰禾方面稍后給出的回復是,預計2020年6月15日前具備疊拼房源的網簽條件,部分房源因自身問題網簽時間稍作延后。目前泰禾在住建委監管賬戶資金約2.2億元,該監管賬戶資金將全部用于工程建設,監管方也會根據公司工程進度專款專用。項目已經全面復工,現場工人數量達到300人,后續分包單位陸續進場,7月施工人數將達800人左右。目前合院部分已經封頂,部分小疊一個月左右也將封頂。

這都是短暫的曇花一現,財務數據是更理性的佐證。

泰禾的2019年財報延期了足足一個月,營收同比下降23.77%,歸母凈利潤同比下降81.74%……一如既往,泰禾依舊沒有公布實際銷售額。依據克而瑞的數據,泰禾2019年的銷售額是808.7億元,同比降幅37.95%。2020年7月6日,泰禾首現債務違約,曾經的千億房企更加風雨飄搖。

第一次轉折出現在去年7月31日,泰禾公告向萬科轉讓19.9%股份,總對價約人民幣24.3億元。不過萬科入股設置的前提條件,是泰禾需制定債務重組方案并與債權人達成一致,且能支持泰禾恢復正常生產和可持續經營,萬科不承債、不提供財務資助等,給到泰禾的時限是9月30日。

現在很顯然,泰禾的重組方案延期已成事實,萬科最終能否成為戰投方也充滿變數,24.3億元對泰禾的大窟窿來說只是杯水車薪。

去年內第二次轉折發生在12月22日,眾多媒體紛紛以“泰禾搞定了長城資產”來評價其獲得的債務展期機會。鎂編了解到,此次債務重組本金為120.03億元,債務展期至2023年12月18日,而原期限為2017年4月21日至2020年4月18日。

“暫無法給到說法”

針對北京院子二期的監管賬戶曾因資金缺口過大引發系統警告、官方推進新總包方北京城建接手和控制性放款方案等問題,北京市住建委方面曾給予鎂編的答復是,暫不作回應。不過此后,北京市住建委發布了上述處罰通報。

曾有業主向鎂編反饋,目前泰禾錦繡的項目公章在華融處,以致于大家無法獲得蓋章的合同,對于這點,以及“泰禾挪用50億元工程款”、與華融的還款計劃,包括戰投最新進展等,泰禾方面也表示暫無法給到說法。

而對可能成為新任總包方的說法,鎂編也向北京城建方面做了核實,得到的回復是“不清楚”。

北京院子二期現場 每經記者 陳夢妤 攝

兜兜轉轉,一切似乎又回到了起點,項目北側未完工的單薄樓體在冬日暖陽里格外刺眼。

發稿前,有北京院子二期的業主盤點了自己在這件事里的2020——期間有喜也有悲,得到了來之不易的網簽,開發商的復產復工,最近項目總包離場,又完全陷入停滯,所幸的是遇到一幫友好團結、不拋棄不放棄的業主,大家共同努力,相信美好還是可期的。

“3月再催復工。”寧汛很平靜,經歷過去這一年,他有些精疲力盡。

以時間換空間未嘗不可,但高歌猛進時期埋下的炸彈,總需要有人來排。

2021年已經開始,兩筆總計138億元的債務展期,以及日前陸續官宣交付的上海院子、太倉院子,可能是泰禾現階段能給出的最佳回應了。

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封面圖片來源:每經記者 陳夢妤攝

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